haven  
Beleggen op basis van fundamentele analyse  
 
 

Waarde Theorie (3)

Intrinsieke waarde=boekwaarde
De boekwaarde of intrinsieke waarde van een aandeel is de waarde, die de spullen in het bedrijf vertegenwoordigen. Een luchtvaartmaatschappij zal bijvoorbeeld vliegtuigen op de balans hebben staan. Deze vliegtuigen vertegenwoordigen een waarde. Op de balans zul je dit terugvinden als de oorspronkelijke aanschafprijs van de vliegtuigen verminderd met de afschrijvingen, die sinds de aanschaf zijn gedaan. In de praktijk kunnen de afschrijvingen niet geheel in de pas lopen met de werkelijke tweedehandsprijs van de vliegtuigen. Toch is de boekwaarde een maat van de waarde, die in het bedrijf aanwezig is. Boekwaarde is een belangrijke bodem voor een aandelenkoers. Immers, als de koers van het aandeel onder de boekwaarde zakt, wordt het aantrekkelijk om het bedrijf te stoppen en de inventaris te verkopen.

We moeten voorzichtig zijn met boekwaarde als we verwachten dat de boekwaarde veel zal afwijken van de werkelijke marktwaarde van de spullen, die in het bedrijf aanwezig zijn. Een cocacola-doppen-op-de-flessen-bevestigings-machine, heel nuttig in de coca-cola fabriek, zal weinig waarde hebben op de tweedehands markt. In dit voorbeeld is dat geen ramp, wanneer meer dan 90% van de fabriek wel nuttige zaken voor anderen bevat. Maar bijvoorbeeld een raffinaderij zal een heel hoge boekwaarde hebben, terwijl bij verkoop in een tijd van raffinage-overcapaciteit de waarde in de markt zeer laag zal zijn.

Los van de bovenstaande speciale situaties, zijn bedrijven met een lage boekwaarde interessant voor de waarde-belegger. Een lage boekwaarde is in dat verband een aandeel waarvan de boekwaarde hoger is dan de koers.

Vastgoedfondsen
Een speciale categorie fondsen zijn directe vastgoedfondsen. Dit zijn vastgoedfondsen, die zelf beleggen in vastgoed. Dit in tegenstelling tot indirecte vastgoedfondsen, die zelf beleggen in ander vastgoedfondsen. De intrinsieke waarde van directe vastgoedfondsen wordt enkele malen per jaar (ieder halfjaar, of soms zelfs ieder kwartaal) vastgesteld. Deze intrinsieke waarde geeft aan hoeveel het beheerde vastgoed zou opbrengen als het op de markt verkocht zou worden. De beurskoers van directe vastgoedfondsen wijkt dikwijks fors af van deze intrinsieke waarde. Het is voorgekomen dat de beurskoersen aanzienlijk lager waren en dus een "disagio" hadden t.o.v. de intrinsieke waarde (tot wel 35%). Deze situatie bleef enkele jaren achtereen bestaan. Het is ook voorgekomen, dat de fondsen een "agio" hadden t.o.v. de intrinsieke waarde: de beurskoers was dus te hoog. Het spreekt voorzichzelf dat de waarde-belegger geinteresseerd is in vastgoedfondsen met een "disagio", terwijl hij/zij de fonsen met een "agio" laat liggen.

Het kopen van een vastgoedfonds met een "disagio" van 35% is zeer interessant. Enerzijds zal t.z.t. een extra rendement van 35% worden gemaakt alshet disagio verdwijnt. Dit kan echter jaren duren. In de tussnetijd wordt een hoog dividend rendement genoten. Immers, als het fonds lopende inkomsten (exploitatieresultaat) van bijvoorbeeld 7% op de geinvesteerde waarde realiseert, zal de aandelenbelegger, doordat tegen een korting van 35% wordt gekocht, een rendement genieten, dat abderhalf maal zo hoog ligt, in dit voorbeeld ca. 10,5%.